Back to list All Articles Archives Search RSS Terug naar lijst Alle artikelen Archieven Zoek RSS

“Hij betaalde €625. Na onze puntentelling kwamen we uit op €280”

“Hij betaalde €625. Na onze puntentelling kwamen we uit op €280”

Photographer:Fotograaf: Simone Golob

Studentenhuisvesting: klachten, illegale praktijken, tips

Of het nu om koud water, stank, een muizenplaag, een belachelijk hoge huurprijs, bemiddelingskosten of bonje met een huisgenoot gaat: studenten kunnen met hun vragen terecht bij de Housing Helpdesk van de Universiteit Maastricht. Een jaar geleden werd de organisatie opgericht. Momenteel hebben de zes studenten en een coördinerend jurist bijna tweehonderd dossiers onder hun hoede. Observant schoof aan tijdens een aantal spreekuren.

Onwennig en gespannen komt een eerstejaars European Law School het kantoor binnen. Op deze eerste dag van december houden alumnus Rick Blezer en rechtenstudent Firi Boukhris namens de Housing Helpdesk spreekuur. Het hoge woord moet eruit: “Bedreigd, ik ben bedreigd.” Het verhaal van de Italiaanse hangt in eerste instantie als los zand aan elkaar. Waar het op neerkomt: ze huurt sinds september een kamer in Meerssen. In het huis woont ook de dochter van de huisbaas. Maar beiden vertrouwt de studente niet.
“In november sprak ik met de huisbaas af dat ik per 1 december verhuis. Hij vond het goed. Nu krabbelt hij terug, ontkent hij dat er een afspraak ligt en vindt hij dat ik deze maand gewoon moet betalen.”
Detail: ze staat vandaag op het punt haar spullen over te brengen naar een nieuwe kamer in Maastricht. “Mag ik je oude contract zien?”, vraagt Blezer. Ze toont een digitale versie. “Ik denk niet dat het legaal is”, zegt ze. Blezer moet haar teleurstellen. “Dat is het wel. Je hebt getekend voor 36 weken.” “Maar het is toch slecht geschreven? Hoeft hij zich niet aan bepaalde regels te houden?” Blezer: “Het maakt niet uit of je een nette overeenkomst hebt of een geschreven kladje. Er zijn zoveel slecht geschreven contracten die toch legaal zijn.” De studente zucht. “Maar als hij de borg van €350 niet terugbetaalt, houd ik de sleutel.” Blezer raadt het haar met klem af. “Als je de sleutel hebt, heb je toegang tot het huis en dan kan hij makkelijker zeggen dat je een overeenkomst hebt. Stuur hem een e-mail en overhandig hem de sleutels zo snel mogelijk. Schrijf dat je je niet op je gemak voelt en met hem op die en die dag – weet je nog welke datum? – bent overeengekomen dat je per 1 december 2015 vertrekt.”
Even later: “Ik ben bang, ik weet niet wat hij gaat doen als ik hem de sleutels geef. Ik denk dat ik naar de politie stap.” “De politie zal niet veel doen”, zegt Blezer en hij adviseert haar een vriend of studiegenoot mee te nemen. “Wat is mijn worst case scenario?” wil ze weten voordat ze vertrekt. “Dat je twee contracten hebt en twee keer huur.”
Het meisje wil halverwege haar contract opstappen en dat betekent dat de verhuurder inkomsten mist die hij toch op de een of andere manier gecompenseerd wil zien. Grote kans, meent Blezer, dat ze haar borg kwijtraakt. De afloop is Blezer onbekend. De rechtenstudente heeft niets meer van zich laten horen.

Ongedierte-expert
In februari 2015 startte de Universiteit Maastricht een proef met de Housing Helpdesk, dit in navolging van zogeheten huurteams in andere Nederlandse universiteitssteden. Studenten kunnen er tijdens spreekuren gratis terecht voor hulp en advies over juridische en financiële ‘huisvestingskwesties’. Inmiddels liggen er zo’n 180 dossiers, voornamelijk over het opzeggen van een huurovereenkomst, een te hoge huurprijs, bemiddelingskosten en restitutie van de borg. Overigens komt lang niet iedere student met een probleem of vraag naar de Housing Helpdesk in het studentenservicecentrum. Menigeen dropt een vraag op de Facebookpagina: Wat zijn mijn rechten als ik een week lang geen verwarming heb? Hoe moet ik mijn huisbaas laten weten dat ik mijn contract opzeg, is bellen of e-mailen voldoende? Is er een officiële lijst van slechte huisbazen aan deze universiteit? Zijn de muizen in ons appartement de verantwoordelijkheid van de verhuurder, moet hij een ongedierte-expert laten komen? In mijn appartement hangt vanaf het begin een afschuwelijke stank, wat nu?

Huisjesmelkers
Opvallend is het aantal buitenlanders dat zich op Facebook en tijdens het spreekuur meldt. Blezer: “De Universiteit Maastricht telt natuurlijk veel buitenlandse studenten, en juist deze groep kent de Nederlandse huurregels vaak helemaal niet, of slecht. Dat er bijvoorbeeld een puntensysteem bestaat waarmee je objectief de huurprijs kunt meten. Dat er een huurcommissie kan worden ingeschakeld bij geschillen. Dat de wet aan verhuurmakelaars verbiedt bemiddelingskosten te rekenen aan de huurder. Bovendien zijn buitenlandse studenten vaak niet zo mondig als Nederlanders, komen sommigen vrij laat naar Maastricht en pakken ze de eerste de beste kamer die wordt aangeboden.”
Toch lijkt het – “bewijzen kun je het niet, ik weet niet of ze erop worden geselecteerd” – alsof juist buitenlanders ten prooi vallen aan huisjesmelkers die exorbitante bedragen vragen voor een ‘hok’ in een buitenwijk. “We hebben een dossier van een student die met zes anderen in een huis in Heer woont. Hij betaalde €625 kaal. Na onze puntentelling kwamen we uit op een prijs van €280. Ja, triest. We hebben de verhuurder in eerste instantie een brief gestuurd en daarna gebeld. Hij is akkoord met de verlaging. Ook heeft hij het te veel betaalde van de afgelopen maanden teruggestort. Hij heeft toegezegd ook de huur van twee huisgenoten te verlagen.” Volgens Blezer heeft de huisbaas nog twee panden in Maastricht – reken uit z’n winst. Maar wat als deze student in juli uit Maastricht vertrekt en zich een nieuwe huurder aandient? “Dan kan hij weer €625 vragen.” Zou hij niet op een zwarte lijst moeten staan? “Een officiële lijst is er niet, maar er zijn wel wat initiatieven op het internet te vinden. Wij gaan zo’n lijst in elk geval niet samenstellen. We zijn er niet om huisjesmelkers na te jagen. Het doel van de Housing Helpdesk is betere huisvesting, qua veiligheid, verzorging en huurprijs.” En een tip aan de gemeente? Dan kunnen zij wellicht stappen ondernemen? “Dat is ook niet onze taak, maar misschien moeten we dat in extreme gevallen wel doen.”
Blezer ziet het topje van de ijsberg. “Er zullen heel veel studenten zijn die te veel betalen. Volgens de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting betaalt men in Maastricht gemiddeld €20 te veel per maand. Dat is aan de lage kant, schat ik. Nee, de meeste huurbazen worden niet blij van een klacht. Maar ik ken er ook die niet moeilijk doen, die zelfs hun excuses aanbieden. Vaak gaat het dan om onwetendheid.”

Op straat
Helaas heeft een Italiaanse student International Business niet zo’n makkelijke partij tegenover zich. Na een brief van de Housing Helpdesk met het verzoek tot een verlaging van de huurprijs – van €370 kaal naar €230 – dreigt de huurbaas hem op straat te zetten. De Italiaan huurt een zolderkamer aan een van de singels in Maastricht. “Ik zag een advertentie staan op de site van Maastricht Housing en dacht: ‘Neem het maar’. Ik was al vrij laat”, vertelt hij op een dinsdagmiddag in november aan Blezer en Boukhris. Hij denkt dat de huurprijs naar beneden moet. “Mijn buurman betaalt €100 minder.” Tijdens het spreekuur geeft hij de maten door van zijn kamer, badkamer en keuken, “ik heb geen rolmeter, dus het zijn geen exacte afmetingen”. Daarop besluit het duo zijn kamer op te meten, zodat de puntentelling correct kan worden ingevuld. De huurprijscheck is een hulpmiddel dat de maximale huurprijs berekent die wettelijk is toegestaan. Er wordt onder meer gevraagd naar oppervlakte van vertrekken en naar voorzieningen. Blezer: “Maar het maakt niets uit of je op een a-locatie in een schoon en veilig huis woont, of in een ‘krot’ in een achterbuurt.” De kamer van de student is zo’n 15 vierkante meter, het raam kleiner dan 0,75 vierkante meter. De badkamer deelt hij met zes huisgenoten. “Zal de huisbaas het me lastig maken? Stel ik ga eruit van de zomer, zal hij dan de borg inhouden door te zeggen dat ik dingen kapot heb gemaakt of de ruimte niet netjes heb achtergelaten?”
Blezer is eerlijk: “Het contract loopt tot juli. Leuk zal hij niet vinden, maar er is geen reden om het contract te verscheuren. Over de borg kan hij moeilijk gaan doen, dat komen we vaker tegen.”
De verhuurder is inderdaad niet blij met de actie. De student zeurt, schrijft hij in een brief. Hij biedt toch genoeg comfort en service? Het huis bevindt zich op een a-locatie, er is zelfs een huishoudster. En omdat de student vijf dagen te laat zijn huur heeft overgeboekt, noemt hij hem een ‘lastige betaler’.
“Waanzin”, vindt Blezer die een tegenreactie stuurt en bij het standpunt blijft dat de huurprijs verlaagd dient te worden en dat er geen reden is tot opzegging. “In het contract staat een boetebeding, wat betekent dat zowel verhuurder als huurder bij eerdere opzegging een dwangsom moeten betalen, in dit geval meer dan €3000.”
Toch wil de verhuurder, bijgestaan door een advocaat, dat de student zijn boeltje pakt per 1 maart. In ruil daarvoor krijgt hij €500 verhuiskosten. De zaak is bij het ter perse gaan van Observant nog niet rond. Wel is duidelijk dat de student niet uit zijn kamer wil vertrekken. Mocht het nodig zijn dan schakelt de Housing Helpdesk de huurcommissie in, een onafhankelijke, landelijke organisatie, die zich mengt in geschillen en een bindende uitspraak doet. Een zoektocht in 36 duizend online te raadplegen uitspraken van deze huurcommissie leert dat het de afgelopen jaren tweeduizend keer ging over ‘een huurverlaging op grond van punten’. Sinds 2010 kwam slechts acht keer een woning in Maastricht ter sprake; vier keer werd de prijs inderdaad naar beneden bijgesteld.

Bemiddelingskosten
Veel zaken vergen een lange adem. Een zesdejaars geneeskundestudente trok in maart vorig jaar samen met twee vriendinnen in een driekamerappartement in Wyck. Voor de ‘bemiddeling’ vroeg een landelijke verhuurmakelaar – die gevestigd is in Maastricht, maar waarvan ze de naam liever niet genoemd wil hebben – een bedrag van €1400. “We hebben ooit onze gegevens achtergelaten bij het bureau, maar hebben hen nooit een specifieke zoekopdracht gegeven. Op een gegeven moment kregen we een mailtje of ‘dit’ niet iets voor ons zou zijn. Het had drie slaapkamers, was prima in orde, dus we gingen akkoord. Die €1400 hebben we toen maar betaald.”
Totdat ze aan het twijfelen werd gebracht door een recente uitspraak van de Hoge Raad, de hoogste rechtsprekende instantie in Nederland. De rechter bepaalde op 16 oktober 2015 dat een verhuurmakelaar niet van twee walletjes mag eten: dat hij dus geen bemiddelingskosten mag vragen aan de verhuurder én de huurder. Het verdienmodel van veel bureaus is illegaal. Ze adverteren met woningen op hun site waarop huurders kunnen reageren. Addertje onder het gras: geïnteresseerden kunnen niet om het bureau heen. Ligt er een contract dan worden er bemiddelingskosten gevraagd, meestal van een maand huur.
De studente wil allereerst van Blezer weten of ze überhaupt nog iets kan terugvragen. “Zeker, je hebt drie jaar de tijd vanaf het moment dat je hebt betaald. Maar het recht hebben en het recht krijgen zijn twee verschillende dingen.” Een uitspraak die we vaker uit zijn mond horen. “Het is een lastige kwestie. De huurder staat zwak. Wie moeilijk doet over de courtage, krijgt de sleutel niet. Dan vinden ze wel een ander,” zegt Blezer.
Navraag bij drie makelaars uit Maastricht leert dat Housing XL geen bemiddelingskosten meer vraagt aan huurders. Het is de verhuurder die nu de grootste hap betaalt. Wel worden er bij een overeenkomst contract- en administratiekosten à €247,50 aan de huurder gevraagd. Ook 123Wonen vraagt geld hiervoor: €125. Pro Housing maakt zowel op de website als telefonisch duidelijk dat zij “in geen enkel stadium” kosten in rekening brengen bij de huurder.

Pittige brief
Toen alumnus Feye Zwart het twee jaar geleden ‘aan de stok’ kreeg met een bemiddelingsbureau was er nog geen Housing Helpdesk. Na afronding van de master International Business, Strategy & Innovation zocht Zwart in Maastricht een studio met eigen keuken en badkamer. Hij schrijft zijn verhaal in eerste instantie in een e-mail aan Observant omdat hij denkt “dat vele huidige en toekomstige studenten er baat bij kunnen hebben”.
In januari 2014 trok hij in een studio aan de Brusselsestraat die hij had gevonden via een Maastrichtse verhuurmakelaar. Het was zijn moeder die hem attendeerde op de onterecht betaalde bemiddelingskosten van bijna €700.
Zwart ging naar het Juridisch Loket en stuurde de verhuurmakelaar een standaardbrief. De reactie? “Een lange, pittige brief met als strekking: je hebt bij ons een overeenkomst getekend, je weet dat er bemiddelingskosten zijn, dan zit je er ook aan vast.”
Zwart kan zich voorstellen dat mensen op dat moment afhaken, zich min of meer geïntimideerd voelen. Maar hij niet. Na maanden, vele briefwisselingen tussen de advocaat van de makelaar en Zwarts advocaat die zelfs dreigde met een rechtszaak, werd het bedrag teruggeboekt. “Het stond opeens op mijn rekening. Ja, dat was wel een verrassing”, zegt Zwart. Ook een van zijn huisgenoten heeft de zaak doorgezet, samen met advocaat Thijs Cuppen (vriend van Zwart), en zijn geld retour gekregen.
Thijs Cuppen: “Je kunt je echt afvragen wat die bureaus voor al dat geld doen. Het opstellen van een huurovereenkomst, het inlichten van de verhuurder, het regelen van een bezichtiging: dat hoeft toch niet €665 te kosten? Bovendien vind ik het vreemd dat die prijs afhankelijk is van de huursom. Sommigen betalen €300, anderen zelfs €1000 – het werk blijft toch hetzelfde? Het is goed dat er een keer een lijn in komt.” 

De studenten zijn niet bij naam genoemd, net als de verhuurders of de makelaars waar ze een contract mee of bij hebben afgesloten. Dit omdat het in alle gevallen nog om lopende dossiers gaat.

 

Belangrijke tips voor huurders

*Zorg dat je op de dag van het tekenen van het contract ook een inspectierapport opstelt met de verhuurder of het bemiddelingsbureau. Maak foto’s van de gehuurde ruimte, schrijf op hoe het eruitziet en zet beiden jullie handtekening zodat er later geen twijfel bestaat over zaken die niet in orde zijn.

*Let op de voorwaarden in het contract. Meestal ga je een jaarcontract aan. Wil je halverwege verhuizen, dan kun je meestal in overleg met je verhuurder/ makelaar de huurovereenkomst eerder beëindigen als je een nieuwe huurder aandraagt. Deel dit schriftelijk (e-mail en aangetekende post) en eventueel mondeling mede aan je verhuurder.

*Twijfel je over de huurprijs, vul de online huurprijscheck in op www.huurcommissie.nl (Nederlandse versie). Heb je hulp nodig, wend je dan tot de Housing Helpdesk.

The Housing Helpdesk is geopend op maandag, dinsdag, donderdag en vrijdag van 10 tot 12 uur en gevestigd in het studentenservicecentrum, B.025,Bonnefantenstraat 2. Partners zijn de UM en de gemeente Maastricht. www.housinghelpdesk.nl/ info@housinghelpdesk.nl

De rol van de Autoriteit Consument en Markt
De Autoriteit Consument en Markt is een onafhankelijke toezichthouder die consumentenbelangen beschermt en zich al sinds 2014 bemoeit met de huurbemiddelingskwestie. “We ondernemen geen actie op basis van individuele klachten”, zegt Saskia Bierling, een woordvoerder van ACM, “maar als consumenten er op grote schaal niet uitkomen met bedrijven, komen wij in actie. De consument, de huurder, is de zwakkere partij die vaak zijn recht niet weet te halen. In 2014 zijn we een onderzoek gestart en hebben we met drie partijen afspraken gemaakt: NederWoon, Direct Wonen en Rots-Vast. We hebben gezegd dat het anders moet, dat ze geen bemiddelingskosten meer mogen vragen aan de huurder.” Uiteindelijk zijn ze alle drie overstag gegaan, hoewel één andere verhuurmakelaar, Duinzigt Woonservice,  er niet meteen gehoor aan gaf met een last onder dwangsom tot gevolg.
Nu zijn er vaak geen bemiddelingskosten meer, maar wel contract- en administratiekosten van €100 of €200 – zitten we in een nieuw grijs gebied? “ACM heeft zich tot nu toe gericht op onterechte bemiddelingskosten. Voor overige kosten hebben wij gesteld dat deze redelijk moeten zijn én dat het niet mag gaan om verkapte bemiddelingskosten. In de praktijk blijkt dit lastig van elkaar te onderscheiden. Gelukkig is eind vorig jaar een wetsvoorstel aangenomen dat het berekenen van dubbele bemiddelingskosten tegengaat voor onzelfstandige woningen, zoals kamers (voor zelfstandige woningen lag dat al vast). In de memorie van toelichting zegt de wetgever dat kosten – of je het nu bemiddelings-, marketing- of contractkosten noemt – níet mogen worden verhaald bij de huurder. Zodra de wet in werking treedt, zullen wij op in elk geval op excessief hoge administratiekosten gaan handhaven.”

Categories:Categorieën:
Tags:

CommentsReacties

There are currently no comments.Er zijn geen reacties.

Post a Comment

Laat een reactie achter

Door een reactie te plaatsen gaat u akkoord met de verwerking van de ingevulde gegevens door Observant.
Voor meer informatie: Privacyverklaring
By responding, you agree to send the entered data to Observant.
For more info: Privacy statement

Naam (verplicht)

E-mail (verplicht)

CAPTCHA Afbeelding
Enter the code shown above: