Back to list All Articles Archives Search RSS Terug naar lijst Alle artikelen Archieven Zoek RSS

Mythe: vastgoed wordt alleen maar meer waard

Mythe: vastgoed wordt alleen maar meer waard

Photographer:Fotograaf: Joey Roberts/ Simone Golob

Naar het rijk der fabelen

“Ik kan je een heel lijstje geven met totale onzin-opvattingen”, zegt Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoed en financiering. Over pensioenfondsen die denken dat ze door het inhuren van professionele investeerders meer zullen verdienen, over duurzaam bouwen dat volgens investeerders niets oplost en alleen maar geld kost. Maar goed, als hij er één moet kiezen, dan neemt hij een zeer wijdverbreide mythe: Vastgoed wordt alleen maar meer waard. Beleggen in kantoren of winkels is dus goed. Net zoals het kopen van een eigen huis.

“Als je oppervlakkig kijkt, zie je de waarde van huizen en kantoren inderdaad stijgen”, legt Eichholtz uit. Maar wie een huis koopt wordt na verloop van tijd niet automatisch rijker. Hij pakt Vier Eeuwen Herengracht uit zijn boekenkast – een monumentaal boek met geveltekeningen van alle huizen aan de gracht en een beschrijving van elk pand met zijn eigenaars en bewoners tussen 1628 en 1972 – en slaat het op een willekeurige pagina open. “Herengracht 92. Iemand heeft het in 1646 op de veiling voor 28.800 gulden gekocht. Die huizen waren in de zeventiende eeuw al behoorlijk aan de prijs. In 1962 is dit huis verkocht voor 130.000 gulden.” Bijna vervijfvoudigd, niet slecht toch? “Als je al die zevenhonderd huizen aan de Herengracht samenneemt en je gooit er wat econometrie overheen dan krijg je een index. Wat zie je? Inderdaad een opwaartse lijn. De prijzen stijgen in de tweede helft van de negentiende eeuw en dat doen ze ook weer de tweede helft van de twintigste eeuw. Klopt de bovenstaande stelling dan toch? Nee, want die bedragen zijn niet gecorrigeerd voor inflatie. De gulden daalde - net als de euro nu - in waarde. Doe je wel aan inflatiecorrectie en kijk je dan naar de grafiek dan zie je de prijzen aan de Herengracht in die vier eeuwen nauwelijks stijgen. De ogenschijnlijke waardevermeerdering wordt teniet gedaan door de inflatie.”

Eichholtz neemt een ander voorbeeld: de commerciële vastgoedmarkt – kantoren en winkels – in Londen tussen 1955 en 2009. Hij wijst naar een grafiek die in 1955 laag begint en dan met af en toe een klein dipje naar grote hoogte stijgt. “Ook hier is de inflatie niet verrekend. Corrigeer je daarvoor dan zie je het volgende.” Hij houdt zijn vinger op de toets, wacht heel even, en klikt met gevoel voor drama dan het volgende scherm aan: een dalende lijn sinds 1955. Hoe houden de eigenaren het hoofd boven water als hun bezit in waarde zakt? “Exorbitante huren.” Om te vervolgen dat dezelfde trends ook gelden in “New York City, in Maastricht, in België, overal. Eigenlijk is Amsterdam een uitzondering, daar zijn de prijzen door de eeuwen heen vrij stabiel gebleven.”

“Het hele idee dat je geld verdient met vastgoed is een geldillusie. Je bedrag gaat wel omhoog, maar in termen van koopkracht word je er niet wijzer van. Een tijdje geleden gaf ik een lezing aan de NVM-makelaars. Die waren geschokt toen ik dit liet zien. Zij geloven ook in de mythe dat de waarde van vastgoed alleen maar omhoog gaat.”

Maar er zijn toch mensen die de afgelopen tijd veel geld hebben verdiend met hun huis? Klopt, zegt Eichholtz. Zijn eigen ouders zijn zo’n voorbeeld, die kochten in 1962 een “tweekapper” in Bloemendaal voor 25 duizend gulden. Dik 25 jaar later ging het van de hand voor bijna het tienvoudige. Een mooie winst, en niet alleen zijn ouders profiteerden van de huizenmarkt, veel mensen sloegen eind twintigste eeuw, begin 21ste eeuw hun slag. Maar toch. Dit is de korte termijn en dan kun je geluk of pech hebben. “Je moet naar de lange termijn kijken, dat geeft een realistischer beeld.”

Dit is een serie waarin wetenschappers mythes over hun vakgebied naar het rijk der fabelen verwijzen

Categories:Categorieën:
Tags:

CommentsReacties

There are currently no comments.Er zijn geen reacties.

Post a Comment

Laat een reactie achter

Door een reactie te plaatsen gaat u akkoord met de verwerking van de ingevulde gegevens door Observant.
Voor meer informatie: Privacyverklaring
By responding, you agree to send the entered data to Observant.
For more info: Privacy statement

Naam (verplicht)

E-mail (verplicht)