Back to list All Articles Archives Search RSS Terug naar lijst Alle artikelen Archieven Zoek RSS

65-plussers gaan niet bescheidener wonen

65-plussers gaan niet bescheidener wonen

Photographer:Fotograaf: Stock Exchange

Maastrichts onderzoek over bedreigingen en risico’s op de woningmarkt

Kredietcrisis, huizenbubbels, leegstand door vergrijzing en bevolkingskrimp. De huizenmarkt leek een niets-aan-de-hand-land maar dat was schijn. Wie naar de geschiedenis kijkt, had het kunnen weten. Dat blijkt uit het proefschrift Beyond Booms waarop Thies Lindenthal vorige week vrijdag promoveerde.

De woningmarkt is net als het weer, sport of politiek, schrijft Lindenthal: iedereen heeft er een mening over. Of zoekt naar antwoorden. Op feesten en partijen krijgt de onderzoeker steevast dezelfde vragen voorgelegd. Moeten we dat huis aan het eind van de straat nu kopen of nog een jaar wachten? Zullen de prijzen verder zakken? Is het slim om een tweede huis aan te schaffen om te verhuren?

Voor de meesten is het kopen van een woning de grootste investering in hun leven. Tot een jaar of vijf geleden was dat een verstandige belegging waar je je, gezien de gunstige hypotheekrente, geen buil aan kon vallen. En toen ging het mis, en niet zo'n beetje. Misstanden in de huizenmarkt markeerden het begin van een wereldwijde crisis. Hoezo veilige sector?

Thies Lindenthal werpt in zijn dissertatie licht op enkele bedreigingen en risico's op de woningmarkt. Begin deze week uitte het IMF kritiek op het Nederlandse hypotheekstelsel dat in zijn generositeit de huizenmarkt verstoort. Bovendien lopen banken door de hoge leningen te veel risico. De Maastrichtse econoom van Duitse oorsprong wil zijn vingers niet branden aan het H-woord. “De hypotheekrenteaftrek is een mijnenveld. Ik ben weliswaar een deskundige maar ook weer niet, want ik ben te weinig op de hoogte van de fiscale regelingen in Nederland.”

Wat hij wel weet is dat er maar één speler baat heeft bij die renteaftrek: de overheid. “De aftrek is bedoeld om koopwoningen betaalbaar te maken voor iedereen, maar het effect is averechts. Het aanbod van woningen in Nederland is namelijk beperkt, er kan niet eindeloos worden bijgebouwd. Daardoor ontstaat concurrentie tussen de kopers en gaat de prijs vanzelf omhoog. En wat stijgt mee? De onroerendezaakbelasting (OZB).”

En wat als de hypotheekrenteaftrek wordt geschrapt? Dat zou uiteindelijk leiden tot lagere huizenprijzen. “Mensen moeten zelf meer bijdragen dan wel meer lenen, waardoor de vraag naar koopwoningen afneemt en de prijzen dalen. Dat gebeurde in 1996 in Zweden, toen het land failliet ging. De renteaftrek afschaffen heeft echter ook schaduwkanten. Los van de dalende belastinginkomsten blijkt uit Amerikaans onderzoek dat hoge huizenprijzen samengaan met een betere sfeer in een wijk, met minder criminaliteit, meer scholen, minder grafitti.”

 

Consumentenvertrouwen

Dat de huizenmarkt risico’s in zich bergt, daar kijkt na de kredietcrisis niemand meer van op. Toch is de markt niet volledig uit het lood geslagen, zegt Lindenthal. “Er is in Nederland wel sprake van een huizenbubbel maar die is lang niet zo groot als soms wordt gedacht. De prijzen van woningen liggen weliswaar te hoog, maar je moet die altijd zien in samenhang tot de hoogte van de huren en de rente. Als je in het verleden gaat spitten, kom je huizenbubbels tegen die een stuk ernstiger zijn dan de huidige.”

Lindenthal heeft de woningmarkt van Amsterdam, van 1650 tot 2005, tegen het licht gehouden. “Dat kan over zo’n lange tijdspanne alleen in Nederland. Dat pionierde toen op het gebied van financiële markten en sloeg van meet af aan een hoop gegevens op. Je ziet dan dat in 1825, ten tijde van Napoleon, de huizenprijzen veel te laag waren in vergelijking met de huren, we noemen dat een negatieve bubbel. De oorlog was voorbij maar de economie verkeerde nog steeds in een crisis. Mensen waren bang om risico’s te nemen, want stel dat er net nadat je een huis had gekocht weer een oorlog uitbrak. Deze bubbel was drie keer zo groot dan de onze. Ook vanaf 1860 ging het mis. De huizen waren net als nu te duur, alleen duurde die overwaardering maar liefst vijftig jaar, tot de Eerste Wereldoorlog.”

Laat dat een les zijn, zegt Lindenthal. “Veel deskundigen gaan ervan uit dat de bubbel nog slechts een paar jaar duurt. De economie in Nederland heeft immers weinig te lijden gehad van de recessie, de werkloosheid is niet torenhoog en het consumentenvertrouwen is redelijk groot. Toch valt er niets te zeggen over de duur.”

Uiteindelijk, zo leert de geschiedenis, komt het goed: de bubbel verdwijnt en een nieuw evenwicht dient zich aan. Interessant is dan de vraag hoe dat gebeurt. Zijn het de huizenprijzen die zakken of de huren die stijgen? “Het blijken steeds de woningprijzen die zakken. Dat is slecht nieuws voor huiseigenaren. Meteen verkopen dan? “Heeft weinig zin, want het kan net zo goed nog tientallen jaren duren voordat de woningen goedkoper worden. Sommigen zeggen dat ze dit soort ontwikkelingen kunnen voorspellen maar ik geloof daar niet in. In Berlijn stegen de huizenprijzen na de val van de Muur, maar vijf jaar later, in 1994, begonnen ze alweer te dalen en dat doen ze nu nog steeds. De ouders van een vriend van me hebben daar in 1994 een huis gekocht. Nu is hun huis in waarde gehalveerd.”

Een lichtpuntje, zo blijkt uit de historische analyse: de waarde van huizen hangt niet alleen af van het economische klimaat, heersende modes of consumentenvertrouwen. “Huizen hebben wel degelijk een reële, intrinsieke waarde. Het is op de lange termijn dus een goede belegging. Je krijgt waar voor je geld.”

 

Randstad

Het historische onderzoek inspireerde Lindenthal tot een studie naar de invloed van de bevolkingssamenstelling op de woningmarkt. Wat zijn bijvoorbeeld de gevolgen van bevolkingskrimp? In de crisisjaren van 1781 tot 1814 daalde het aantal inwoners in de hoofdstad aanzienlijk. De waarde van de huizen kelderde jaarlijks met gemiddeld 3 procent, kortom, de invloed van een krimpende bevolking op de woningmarkt lijkt evident. “In het oosten van Nederland is dat al aan de gang, genoeg regio’s waar de huizenprijzen zakken en verloedering zich aandient.”

En wat doet de vergrijzing? Neemt de vraag naar woningen dan af? Zowel de Provincie Limburg, de Koninklijke Vereniging voor de Staathuishoudkunde als de Europese Commissie waren zeer geïnteresseerd in het antwoord en nodigden Lindenthal uit. Die kwam op grond van een bestaande enquête onder ruim 16 duizend Britse huishoudens tot een verrassende conclusie.

“Iedereen gaat ervan uit dat mensen bescheidener willen wonen als ze ouder worden, maar dat blijkt niet te kloppen. Misschien willen ze een kleinere woning, gelijkvloers bijvoorbeeld, maar ze gaan niet goedkoper wonen. Althans niet op hun vijfenzestigste, wel op hun tachtigste.”

Vergrijzing is op zichzelf geen probleem omdat ouderdom niet relevant is voor de vraag naar woningen, ontdekte Lindenthal. “Die wordt bepaald door zaken als inkomen, onderwijs en gezondheid. Neemt het scholingsniveau van een huishouden toe, dan wil men mooier wonen en heeft men daar meer geld voor over. Chronische ziekten hebben een tegengesteld effect op de ‘consumptie van woningen’.”

Omdat iedere generatie hoger is opgeleid en in betere gezondheid verkeert dan de vorige is er niets aan de hand en blijft de vraag naar woningen groeien. “Er ontstaat pas een probleem als de slimmen en rijken wegtrekken naar de Randstad of het buitenland.”

 

Maurice Timmermans

Categories:Categorieën:

CommentsReacties

There are currently no comments.Er zijn geen reacties.

Post a Comment

Laat een reactie achter

Door een reactie te plaatsen gaat u akkoord met de verwerking van de ingevulde gegevens door Observant.
Voor meer informatie: Privacyverklaring
By responding, you agree to send the entered data to Observant.
For more info: Privacy statement

Naam (verplicht)

E-mail (verplicht)